ازهدف های اساسی قانون ثبت اسناد و املاك ، حفظ مالكيت مالكان و صاحبان حق نسبت به آنهااست، تا مانع از تعدي ديگران شده و مالكيت افراد ازامنيت بهره مند باشد.
در این نوشتار برخی اصطلاحات درقانون ثبت اسناد و املاک که دانستن آن برای همه ما ضروری است شرح داده می شود.
املاک مجهول المالک – درقانون ثبت به املاکي اتلاق مي شود که دردفترتوزيع اظهار نامه به نام اشخاص معرفی شده اما تاکنون از طرف مالک درخواست ثبت آن انجام نشده است و متصرفان اينگونه املاک می توانند باتوجه به دفاتر توزيع اظهار نامه که در ادارات ثبت موجود است ،همچنين مدارک عادی خريداری(قولنامه) به درخواست ثبت آنها اقدام کنند.
آگهی نوبتی – پس ازقبول ثبت املاک مجهول المالک به منظور جلوگيری از تضييع حقوق افراد، شماره ومشخصات املاک ،چهار نوبت در سال ( یکم مرداد ،یکم آبان ،یکم بهمن و یکم ارديبهشت سال بعد ) برای اطلاع عموم آگهی می شود .اشخاصی که برای خود حقی قائلند می توانند تا ۹۰ روز پس ازانتشارآگهی نوبتی ،اعتراض خود را به اداره ثبت محل تسليم و تا يک ماه پس از تسليم اعتراض نيزدردادگاه صالحه اقامه دعوی کنند.
آگهی تحديد(تثبیت) حدود – املاک پس ازآگهي نوبتي به منظور تثبيت حدود ،آگهي مي شوند چنانچه مالکان مجاور و يا صاحبان حقوق ارتفاقي( حقوقي که املاک ديگربه ملک مورد ثبت دارد مانند حق عبور,آ بچک وباز کردن درو پنجره ) داشته باشند مي توانند از تاريخ تنظيم صورتجلسه تحديد حدود به مدت سي روز،اعتراص خود را به اداره ثبت محل تسليم و پس ازآن نيز ظرف مدت يک ماه در دادگاه صالحه اقامه دعوي کنند.
املاك جاري – به املاكي اتلاق مي‌شود كه سابقه ثبت دردفتراملاك نداشته باشد ،بديهي است صدور سند مالكيت برای املاك جاري وقتي امكان پذيراست كه تحديد حدود آنها به عمل آمده و زمان واخواهي نسبت به اصل و تحديد بلامعارض سپري شده باشد.
املاك ثبت شده – به املاكي اتلاق مي‌شود كه دردفتراملاك سابقه ثبت دارند.
سندمالکيت المثني – وقتي كه سند مالکيت به دلائلی ازبين برود واثري ازآن باقي نماند يا گم شود، مالك مي‌تواند از اداره ثبت محل وقوع ملك ، صدورسند مالكيت المثني را درخواست کند.
تبديل اسناد مالکيت مشاعي به يک جلد – چنانچه فردي نسبت به ميزان معيني از ملكي، داراي اسناد مالكيت مشاعي متعدد باشد يا به عبارت ديگر سهام مشاعي ملكي از طرف مالكان متعدد به يك نفر انتقال يابد خريدار مي‌تواند با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملك و ارايه اسناد مالكيت مشاعي صدور سند مالكيت واحد به نام خود را درخواست کند.
تجميع حدود املاكي كه سند مالكيت دارند – درمواردي كه دويا چند ملک به صورت واحد درآمده ياقطعاتي كه به هم وصل باشند مالك يا مالكان باتسليم اسناد مالكيت خود مي توانند ازاداره ثبت محل وقوع ملك ، تجميع املاك خود را درخواست کنند.این موضوع به خصوص دریکپارچه سازی قطعات کوچک زمین دربافت فرسوده شهری کاربرد دارد.
افراز– چنانچه دو ياچند نفر نسبت به ملكي بطور مشاع مالكيت دارند هريك از انها مي توانند نسبت به جداسازی سهم خود از سايرمالكان ديگراقدام کنند.
تفكيك املاک – در صورتي که ملکي به قطعاتي کوچکتر تقسيم شود(به ویژه دراراضی بزرگ کشاورزی)به اين عمل تفکيک گفته مي شود دراين حالت ملک ممکن است يک نفر ويا چند نفرمالک داشته باشد که در صورت تعدد مالک ،همه مالکان بايستي با تفکيک موافقت کنند. بديهي است متراژهرمالک درهريک از قطعات تفکيکي با سهام وي درملک اوليه برابر است .
استعلام ثبت – دفاتر ثبت اسناد رسمي مكلف هستند هنگام انجام هرگونه معامله نسبت به املاك جاري ،قبلا جريان ثبتي آنها را از اداره ثبت محل وقوع ملك بپرسند. هم چنين پاره اي از دستگاههاي اجرائي ذيربط و يا مراجع صالحه قضايي نيز در مواقع ضروري و لازم مجاز به استعلام جريان ثبتي املاك جاري هستند.
بازداشت املاك– املاك ثبت شده حسب تقاضاي مراجع قضائي ازقبيل محاكم ودادسراهاي عمومي وانقلاب وشعب بازپرسي،اجراي ثبت و دادگستري قابل بازداشت مي باشند.
رفع بازداشت املاك– املاكي كه حسب دستور مراجع قضایی بازداشت مي‌شوند اعم از اينكه دارای سند مالكيت باشند يا نباشند ،طبق دستورهمان مراجع از آنها رفع بازداشت ميگردد. پس از وصول دستور رفع بازداشت كه معمولا می باید ۱- دارای مهر و نشان مرجع قضایی باشد.۲- اشاره به نامه قبلي كه موجب بازداشت شده داشته باشد.۳- مشخصات كامل ملك شامل پلاک ثبتی و …….. باشد.
اعيان – اعيان در اصطلاح ثبت به آنچه روي زمين ساخته مي‌شود اتلاق ميگردد گرچه از نظرحقوقي كلمه زمين خود دلالت برعرصه و اعيان مي‌کند ولي در موضوع ثبت منظور ازاعيان ساختمان و بنایی است كه روي زمین(عرصه) بنا ميگردد.
ماده ۴۵ آئين نامه قانون ثبت – باتصويب طرح هادي و جامع شهر‌ها و نيز دراثرتوسعه و تعريض و ايجاد واحداث معابر و خيابانهاي جديد ،بسياري ازاملاك درمسير معابر و خيابانهاي جديد الاحداث واقع و گاهي كل ملك و يا دربعضي موارد قسمتي از آن در مسير معابر مذكور واقع مي‌گردند كه در اين هنگام ادارات ثبت حسب اطلاع خودشان يا اعلام شهرداري و يا مراجعه مالك موظف به اجراي ماده ۴۵ آيين نامه قانون ثبت مي باشند.
دفترچه متمم اسناد مالكيت – دفترچه اي است بهادار كه بعد از پرشدن ستونهاي نقل و انتقالات سند مالكيت كه در صفحات آخراسناد مالكيت پيش بيني شده است حسب تقاضاي مالك و با رعايت تشريفات به آن ضميمه ميگردد.امروزه ازاین دفترچه تقریبا خبری نیست چرا که تمام اسناد تکبرگ شده اند و سابقه ای از مالکان قبلی درآن نیست.
اصلاح حدود– چنانچه دراثرتغيير وضعيت درمجاوران املاك ثبت شده تغييري دروضع حدود اربعه ملكي كه داراي سند مالكيت مي‌باشد حاصل شود و يا به عبارت ديگر يك يا چند ضلع ازابعاد ثبت شده که قبلا به پلاك شخصي محدود شده دراثرتغيير وضع مجاوران به كوچه یا گذر محدود شود مالك مي‌تواند با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملك تقاضاي اصلاح حدود نمايد.این موضوع خصوصاً درهنگام اصلاح گذرها و خیابان ها و احداث اتوبانها کاربرد دارد جایی که مالک می تواند یک قطعه زمین بلااستفاده مجاور را از مالک یا شهرداری خریده به ملک خود متصل کند.
ماده ۱۴۹ الحاقي قانون ثبت– بسيار اتفاق افتاده املاكي در گذشته با مساحتی معين مورد معامله واقع شده ولي بعد معلوم شده كه داراي اضافه مساحت است ، درصورتي که اضافه مساحت ناشي ازتغيير طول وابعاد ملک نباشد، مالک از اداره ثبت محل وقوع ملک درخواست اصلاح مساحت کرده وپس از پرداخت بهاي اضافه مساحت (به نرخ روز معامله ) در وجه مالک اوليه یا واریز مبلغ در صندوق ثبت ، سند مالکيت اصلاح مي گردد.
اعتبار اسناد مالکيت– اسناد مالكيت صادر شده ازطرف ادارات ثبت هميشه معتبرند و فقط با حكم قطعي مراجع قضايي صالحه يا قانون مصوب مجلس شوراي اسلامي قابل ابطال مي‌باشند.
