مدیریت ساختمان

جایگاه مدیریت ساختمان

مدیریت ساختمان یک امر بسیار مهم در توسعه و بهبود فرهنگ آپارتمان نشینی ساکنین است، متأسفانه هنوز هم بسیاری از ساختمان‌های مسکونی، اداری و تجاری از وجود مدیر بی بهره‌اند. بر خلاف آن‌چه تصور می‌کنید، مدیریت ساختمان یک کار تخصصی و پر زحمت است. این مسئولیت گذشته از فعالیت‌ها و دوندگی‌های بسیاری که دارد، نیازمند یک ذهن خستگی‌ناپذیر و تدبیر و درایت و تخصص کافی و دانش فنی خود برای رفع چالش‌ها و بحران‌هاست. امروزه بسیاری از مجتمع ها و ساختمانهای به دلیل نداشتن بازرسی‌های فنی دچار حوادث جبران‌ ناپذیری می‌شوند که مسئولیت اغلب آنها با مدیر ساختمان می باشد.

میزان محبوبیت و دلنشین بودن ساختمان‌های مسکونی تجاری و اداری را باید از میزان رضایت ساکنین آن‌ها درک کرد. در واقع باید ببینیم که مدیریت ساختمان دارای چه ارزشی برای ساکنین ساختمان می باشد و شرایط آن از لحاظ اجرای برنامه‌های مدیریتی در چه رتبه‌ای می‌گیرد. امروزه، شرایط اقتصادی به علاوه فاکتورهای متعدد دیگر سبب شده که مردم بیشتر از قبل به فکر خرید واحدهای مسکونی باشند. زمانی که افراد به دنبال خرید یک واحد مسکونی و حتی تجاری و اداری هستند، بیشتر از هر چیزی به موقعیت جغرافیایی آن، ظاهر و جلوه بصری ساختمان، متراژ، ویو و فاکتورهایی از این دست توجه می‌کنند؛ اما کمتر کسی را می‌یابید که در خرید ساختمان به دنبال تأمین آرامش و آسایش خود باشد. حتی زیباترین ساختمان‌ها با بهترین ویو تنها چند روز جلب توجه می‌کنند، پس از آن اهمیت قوانین مدیریت ساختمان و ایجاد یک محیط امن و آرام نمود پیدا می‌کند.

مجمع عمومی مالکان

پیش از اینکه با مفاهیمی چون مدیریت ساختمان و چگونگی انتخاب آن و وظایف مدیر ساختمان آشنا شویم، بهتر است ابتدا با مفهوم مجمع عمومی مالکان آشنا شویم. براساس قانون تملک آپارتمان ها، مجمع عمومی مالکان در هر ساختمان از تمامی مالکان واحدهای آپارتمانی تشکیل می ‌شود. وظیفه‌ اصلی این مجمع عمومی مالکان برگزاری جلسات سالانه، انتخاب مدیریت ساختمان و تصمیم‌ گیری برای مسائل مهم ساختمان، از قبیل نگهداری روزمره و تعمیرات و بازسازی و مخارج مربوط به آن است.

در ساختمان هایی با بیش از سه مالک باید شخصی به عنوان مدیر ساختمان منصوب شده و مدیریت ساختمان را برعهده بگیرد ، و در ساختمانهای با تعداد واحدهای بالاتر هییت مدیره حداقل سه و حداکثر پنج نفراز بین مالکین انتخاب خواهتد شد.

مدیر ساختمان دارای وظایفی نظیر پرداخت قبض، پیگیری دریافت بیمه ‌های مرتبط ساختمانی مانند آتش‌ سوزی، جمع آوری شارژ ساختمان و تعیین سهم هر آپارتمان را بر عهده دارد. در صورتی که مجتمع مسکونی بسیار بزرگ و مدیریت آن کار دشواری باشد، اعضای مجمع می‌ توانند به جای انتخاب یک نفر، چند نفر را به عنوان هیئت مدیره انتخاب کرده و وظیفه مدیریت ساختمان را به عهده بگیرند. در این صورت، باید توجه داشت که تعداد اعضای هیئت مدیره باید به شکلی عمل نمایند که در هنگام تصمیم‌ گیری مشکلی به وجود نیاید. شما می توانید مدیریت ساختمان خود را از میان مالکان، مستاجران یا حتی کسانی که در ساختمان زندگی نمی‌کنند، انتخاب کنید. به طور معمول مدیریت ساختمان یک سال و یا در نهایت دو سال می‌ تواند این مسئولیت سنگین و مهم را بر عهده بگیرد. هرچند، مجمع عمومی مجتمع مسکونی می توانند این مدت را اضافه کنند، ولی بهتر است مدیریت ساختمان به تمام ساکنان داده شود تا تمام ساکنین آپارتمان با سختی این کار آشنا شده و همین امر باعث بالا رفتن میزان مشارکت و مسئولیت‌ پذیری بیشتر ساکنین خواهد شد.

آیا مدیریت ساختمان اجباری است؟

طبق ماده ۵ آیین نامه و قانون آپارتمان نشینی، اگر تعداد مالکین در ساختمان بیشتر از دو نفر باشد، باید مجمع عمومی مالکین مجتمع ،تشکیل و انتخاب مدیر ساختمان انجام شود. مجمع عمومی موظف است که اعضای هئیت مدیره ساختمان را از بین مالکان، یا خارج از ساختمان، انتخاب کند. این فرد یا گروه مدیریت، می بایست مطابق با مقررات رسمی و قانونی و همسو با اساسنامه ساختمان، امور مجتمع را رفع و رجوع نمایند.البته همانطور که ذکر شد، اولین قدم برای انتخاب مدیر ساختمان، ایجاد تشکیل مجمع عمومی ساختمان است. در جلسه اول این مجمع، ابتدا رئیس مجمع عمومی انتخاب خواهد شد. لازم به ذکر است که رئیس مجمع باید از بین مالکان مجتمع، انتخاب گردد.

خدمات مدیریت ساختمان چیست؟

مسلماً هر سازه ی در حال استفاده ای به خدمات بسیاری نظیر: سرویس و نگهداری تأسیسات مکانیکی و الکتریکی، چکاپ سرویس، بازسازی و نوسازی تأسیسات، سرویس و نگهداری آسانسور، نگهداری فضای سبز، نظافت بخش‌های عمومی ساختمان، تأمین نیازهای ساختمان با دریافت شارژ و در کل رسیدگی به تمام قسمت‌های مشاع ساختمان نیاز دارد. طبیعتاً رسیدگی به تمام این موارد نیازمند مدیریت صحیح و اصولی است و یک شخص یا گروه کاربلد باید این مسئولیت را به عهده بگیرد. مدیریت ساختمان در واقع به مجموعه فعالیت‌هایی اطلاق می‌شود که در راستای بهینه‌سازی کارایی ساختمان ‌های مسکونی اداری و تجاری انجام می‌شود. با توجه به گستردگی این فعالیت‌ها و خدمات و زمانبر بودن ساماندهی به تمام امور و برنامه‌ها به دانش فنی و تخصص کافی در این زمینه نیاز دارید. برای این منظور بهترین راه برای مدیریت کردن چنین ساختمان‌هایی این است که مسئولیت مدیریت آن را به یک شرکت مدیریت ساختمان متخصص بسپارید. مدیریت مجتمع های مسکونی بسیار حائز اهمیت است چرا که با یک مدیریت درست میتوان این مجتمع را از هر لحاظ با پیشرفت روبرو کرد و نام آن را بر سر زبان ها انداخت.

برنامه مدیریت ساختمان

جهت اینکه یک ساختمان مطلوب و مورد رضایت همه افراد ساکن در آن باشد، باید یک برنامه جامع و اصولی برای آن تدوین شود. در رأس تمام این برنامه‌ها باید انتخاب یک مدیر ساختمان کار درست و متخصص برای رسیدگی به عملکرد اداره ساختمان در اولویت قرار گیرد. پس از آن مدیر می‌تواند بر اساس اختیاراتی که دارد درباره اداره امور ساختمان تصمیم‌گیری کند. مدیر می‌تواند یک شخص یا یک گروه باشد. از جمله برنامه‌های اداره ساختمان می‌توان به اجرای تصمیمات مجمع عمومی، تعیین شارژ هر واحد، بیمه کردن ساختمان در برابر حوادثی همچون آتش سوزی، رسیدگی به انتقادات و اعتراضات اهالی ساختمان، عدم ارائه امکانات به مالکین بدهکار، بازسازی و تعمیرات بنای ساختمان، درخواست از وزارت مسکن برای انتخاب کارشناس، بازسازی و نوسازی تأسیسات، آموزش و فرهنگ‌سازی، تأمین نیروی انسانی جهت رسیدگی به امور خدمات و تشریفات ساختمان، رسیدگی به امور حسابداری ساختمان و بایگانی تمام تراکنش‌های مالی، تدوین آیین نامه‌های داخلی ساختمان و موارد بسیار دیگر اشاره کرد.

بیشتر از این که نوع برنامه‌های مدیریتی اهمیت داشته باشد، کیفیت پیاده سازی و مدیریت آن‌ها حائز اهمیت است. مسلماً مسئولیت تمام امور به علاوه موارد بسیاری که حتی ذکر هم نشد به عهده مدیر ساختمان است و تمام ساکنین ساختمان انتظار دارند مدیریت بهره برداری با کیفیت بالا انجام شود. هر چند این انتظار بیهوده نیست و اهالی ساختمان باید در ازای این تعامل سازنده بهترین نتیجه را دریافت کرده و زندگی آرام و بی‌دغدغه‌ای را در یک ساختمان یا مجتمع تجربه کنند. به همین دلیل بهترین روش مدیریت ساختمان آن است که این مسئولیت بزرگ را یک شرکت متخصص و معتبر واگذار کنید. اهمیت این مسئله در شرایطی دو چندان می‌شود که تعداد و تنوع مشاعات ساختمان و مشخصات فنی آن و همچنین تعداد واحدهای مجتمع بیشتر می‌شود. با توجه به مطالب عنوان شده، بهره گیری از شرکت مدیریت ساختمان در مجتمع های مسکونی، اداری و تجاری ضروری است.

چه کسانی می توانند به عنوان مدیر ساختمان انتخاب شوند ؟

مسئولیت خطیر و پراهمیت مدیریت ساختمان، ما را بر آن داشته که ابتدا بدانیم چه کسانی برای این سمت می تواند انتخاب شوند. بر اساس قانون، انتخاب مدیر ساختمان با رأی مستقیم مجمع عمومی مالکین انجام می شود و این مجمع می تواند تمامی کسانی که نامزد تصدی این سمت می باشند را مورد بررسی قرار داده و از میان آنان، هر فردی را که صلاحیت لازم و کافی را داشته باشد را به این سمت برگزیند (تفاوتی ندارد که فرد انتخاب شده از میان ساکنین ساختمان باشد و یا از بیرون ساختمان برای تصدی این سمت انتخاب شود) .

مدیریت آپارتمان های مسکونی ­با استفاده از ترکیب قوانین با تکنیک های مدیریتی:

باید به این نکته توجه داشته باشیم که مدیریت و اداره کردن ساختمان بیشتر از اینکه وابسته به قوانین باشد به تکنیک ها و ترفندهای مدیریت وابسته است. قوانین در همه جا یکسان است، اما این مدیران هستند که سبب می شوند بعضی از آپارتمان ها، روالی موفق داشته و برخی دیگر درگیر مشکلات عدیده باشند. اگر ما قوانین را با تکنیک های مدیریتی ادغام کنیم ترکیب حسنه ای بدست می آید و می توان اداره ساختمان را بهترین نحو ممکن انجام داد.

مدیریت آپارتمان های مسکونی و توجه به نقش مجمع عمومی، هیئت مدیره و لابی من:

بر اساس قانون مدیریت آپارتمان نشینی، مجمع عمومی، مدیر آپارتمان و مدیر نیز لابی من را استخدام می کند. حال اگر هر کدام از این بخش ها، با موفقیت عمل کرده و افراد ماهر و کاردیده را انتخاب کنند، روال مدیریت آپارتمان های مسکونی به خوبی پیش می رود اما اگر مجمع افراد نالایقی برای مدیریت انتخاب کند، نمی توان انتظار داشت که لابی من، فردی مؤثر در ساختمان و لایق باشد. هرچند که در مدیریت مجتمع های مسکونی لابی من فرد بسیار مهمی در پیشرفت مجتمع می‌باشد.

تکنیک های مدیریت آپارتمان های مسکونی وابسته به وظایف لابی من:

۱-آراستگی ظاهر و پوشش مناسب لابی من، سبب شده تا مراجعان و ساکنین آپارتمان به این موضوع فکر کنند که، این ساختمان بسیار منضبط و قانون مدار است و آنها نیز باید مسئولیت پذیر و منضبط باشند.
۲- مدیریت آپارتمان های مسکونی ایجاب می کند که لابی من نباید بدون هماهنگی فضای لابی را ترک کند و در صورت اضطرار باید حتما جایگزین مناسبی برای خود قرار دهد. اگرلابی من بدون اطلاع پست خود را ترک کند، تاثیری منفی بر وجه فضای لابی و آپارتمان برجای خواهد گذاشت.
۳-لابی من با ثبت ورود و خروج پرسنل ساختمان می تواند علاوه بر داشتن یک آمار مفید از رفت و آمدها، امنیت ساختمان را نیز تامین کند. امنیتی که با چک کردن دوربین های مدار بسته تقویت می شود.
۴-مدیریت آپارتمانهای مسکونی ایجاب می کند که لابی من با احترام با ساکنان و مراجعان برخورد کرده و از دخالت در امور شخصی آنها خودداری کند.
۵-وجود لابی من می تواند مدیریت آپارتمان های مسکونی را برای مدیران، ساده کرده و برخی از مسئولیت های هیئت مدیره را انجام دهد. به عنوان مثال لابی من می تواند مشکلات احتمالی از جمله گم شدن وسایل شخصی ساکنان یا مشاجره بین آنها را به خوبی مدیریت کرده و این مسائل را حل و فصل نماید.
۶-لابی من می تواند با راهنمایی کردن مهمانان هنگام ورود به آپارتمان و هماهنگ کردن با ساکنین وابسته به آنها، نقش موثری در مدیریت آپارتمانهای مسکونی داشته باشد. با وجود چنین نقشی، لابی من می تواند ضامن آرامش و آسایش و امنیت ساکنان بوده و از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کند.

تکنیک های مدیریت آپارتمان های مسکونی در زمینه وظایف هیئت مدیره:

۱-یکی از تکنیک های مدیریت آپارتمان های مسکونی، مربوط به اساسی ترین وظیفه مدیر یا هیئت مدیره ساختمان است. این وظیفه می گوید حفظ و اداره ساختمان و انجام تصمیمات مجمع عمومی بر عهده مدیر آپارتمان است. در اینجا می توان به تکنیک هایی پرداخت که انجام این وظیفه را با کمترین هزینه و صرف کمترین زمان میسر سازد. به عنوان مثال، مدیریت می تواند با تقسیم کردن وظایف در بین اعضای هیئت مدیره، نقش هر کدام را مشخص کرده و بار مسئولیت هر کدام را به حداقل می رساند. با این تقسیم بندی کارها، تخصصی شده و هر عضو در رابطه با کار خود مهارت کسب می کند و آنرا به بهترین نحو ممکن انجام می دهد.

۲-بیمه کردن ساختمان یکی از وظایفی مدیر ساختمان است که بحث امنیت جانی ساکنان را شامل می شود. اگر این وظیفه خطیر به عهده یکی از اعضای هیئت مدیره که در مورد مسائل بیمه و قوانین وابسته به آن مهارت دارد گذاشته شود، نه تنها این امر در اولین فرصت و به درستی انجام می شود بلکه او می داند چگونه از راه های قانونی استفاده کند تا بتواند هزینه های انجام بیمه را به حداقل برساند. جدای از این مسئله، او حتی می تواند پوئن های مثبت و تخفیفات ویژه ای نیز از اداره بیمه دریافت کند. در این صورت مدیریت آپارتمان های مسکونی ­با هزینه کمتری مواجه می شود.

مدیران ساختمان همچنین باید دارای آشنایی عمیقی با قوانین مربوط به رسیدگی به سپرده های امنیتی، فسخ اجاره نامه، انجام تخلیه و رعایت استانداردهای ایمنی اموال داشته باشند. در روند استخدام مدیر ساختمان های تجاری، مدیران املاک تجاری در املاک و مستغلات مورد استفاده برای اهداف تجاری تخصص دارند. این مدیران ممکن است به ساختمان های صنعتی یا فضاهای اداری تبحر داشته باشند. مدیران ساختمان های مسکونی به مدیریت امکاناتی مانند مجتمع های آپارتمانی عادت دارند. این متخصصان باید مهارت های خوبی در خدمات مشتری و توانایی کاهش تنش و همچنین انجام وظایف معمول یک مدیر املاک داشته باشند.

تصمیم های مدیریت ساختمان در هزینه های مشترک:

از جمله یکی از مهمترین وظایف مدیریت ساختمان که با اعضای ساختمان نیز مشترک می باشد، حفظ و نگهداری ساختمان می باشد، اگر بخواهیم به صورت واضح تر این مطلب را بیان کنیم، اولین و مهم ‌ترین وظیفه مدیر ساختمان، جلوگیری از خرابی ساختمان و انجام امور محوله با بهترین شرایط خواهد بود. یکی از وظایف مدیریت ساختمان جهت مدیریت، که برای بیشتر افراد آشنا است، محاسبه و تقسیم هزینه ‌های مشترک ساختمان بوده که به آن شارژ آپارتمان می گویند. چگونگی تعیین سهم هر واحد باید در جلسات مجمع عمومی مالکان مشخص شود. در صورتی که مالکان روشی را برای تعیین سهم واحد ها مشخص نکنند، سهم هر واحد طبق قانون محاسبه می‌ شود. طبق قانون برای آن بخش از هزینه‌‌‌ ها که با مساحت واحد مرتبط است، مثل هزینه آب یا گاز، بر اساس نسبت مساحت زیر بنای اختصاصی نسبت به متراژ تصمیم ‌گیری می‌‌شود.
از جنبه دیگر قضیه اگر دقت کنیم، هزینه ‌هایی وجود دارند که به مساحت واحد ارتباطی نخواهند داشت، برای مثال آسانسور یا سرایدار، مبلغ مورد نظر به صورت مساوی بین واحدها تقسیم خواهد شد. در این مورد لازم است این نکته را در نظر داشته باشید که اگر ملک در اختیار مستاجر باشد، بخشی از هزینه ‌ها بر عهده‌ ی مالکان است و بخش دیگری بر عهده مستاجر ین خواهد بود. اگر همان طور که در قسمت بالا گفته شد، در ساختمان روش خاصی برای محاسبه شارژ وجود نداشته باشد، در این صورت باید طبق قانون عمل کرد که به صورت زیر است. طبق قانون سهم هر یک از مالکین یا استفاده‌ کنندگان از هزینه ‌های مشترک، به صورت زیر خواهد بود:
آب، گاز، ایزوگام پشت ‌بام و … که با مساحت زیربنا ارتباط دارد با این روش محاسبه می ‌گردد: نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت ‌های اختصاصی تمام ساختمان ( به عبارتی نسبت به متراژ ) و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت و زیر بنا ندارد از قبیل:
هزینه‌ های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه ی نگهداری تأسیسات، باغبان، تزئینات قسمت ‌های مشترک و غیره به طور مساوی بین مالکین یا استفاده ‌کنندگان تقسیم می ‌شود. در صورتیکه هر یک از افراد اعتراضی نسبت به میزان سهم و هزینه آن داشته باشند، بایستی از مدیریت ساختمان کمک بخواهند. در نتیجه مدیر وظیفه دارد به اعتراض آنها رسیدگی نماید. البته این نکته حائز اهمیت است که در صورتیکه اعتراض افراد منطقی نباشد، همچنین رسیدگی به این موضوع جز وظایف مدیران است و در صورتیکه پیگیری نکنند، معترضین می‌ توانند به مراجع صلاحیت ‌دار قضایی مراجعه نمایند. به همین دلیل است که مدیریت مجتمع های مسکونی کار بسیار دشواری است و نیاز به تمرکز بالایی دارد.

بیمه کردن ساختمان:

یکی از مهم‌ ترین وظایف مدیریت ساختمان بیمه کردن ساختمان در برابر حوادثی مانند آتش سوزی و زلزله و … است. آتش سوزی یکی از حوادثی است که ممکن است در هر لحظه از زمان رخ بدهد، بنابراین بیمه کردن ساختمان در برابر آتش سوزی یکی از مهم ترین وظیفه مدیر ساختمان است. مدیر ساختمان باید براساس متراژ هر واحد سهم هر واحد را در بیمه آتش سوزی مشخص کرده و ساختمان را در برابر این حادثه بیمه کند.

 نقش مدیریت ساختمان در اطلاع رسانی تصمیمات به افراد غایب در جلسه :

ساکنین و مالکین ساختمانی باید در زمان و مکان مشخص شده در جلسه حضور داشته باشند ولی بعضی مواقع ممکن است تعدادی از ساکنین یا مالکین به دلایل مختلف در جلسه حضور نداشته باشند که با این وجود مدیریت ساختمان به طور قطع باید تصمیمات جلسات را به افراد غیب در جلسات اطلاع بدهد. مدیریت ساختمان موظف است که حداکثر ۱۰ روز بعد از تاریخ برگزاری جلسه، تصمیمات گرفته شده را به ساکنین یا مالکینی که در جلسه حضور نداشتند، اطلاع رسانی نماید.

 مالکان و ساکنان بدهکار:

در صورت خودداری ساکنان یا مالکان از پرداخت سهم خود از هزینه ‌های مشترک بایستی مدیر یا هیئت مدیره با ارسال اظهار نامه، مبلغ بدهی را به وی اطلاع داده و آنرا مطالبه کنند. شما می توانید اظهار نامه را از دادگاه تهیه کنید و به وسیله مدیریت ساختمان در سه نسخه تنظیم و در ادامه امضاء می‌ گردد. در پایان این فرآیند، فرم‌ ها در دفتر دادگاه به ثبت می ‌رسند و توسط مامور دادگاه به بدهکاران ابلاغ می ‌گردند.

 قطع خدمات بر روی ساکنان بدهکار:

یکی از وظایف مدیر ساختمان این است: که چنانچه پس از گذشت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه، مالکین یا ساکنین بدهی خود را نپردازند، موجب ماده ۱۰ قانون مدیران بنا به تشخیص خود می‌ توانند: از ارائه امکانات و خدمات مشترک مانند شوفاژ، تهویه مطبوع آب گرم ( نه آب سرد )، برق، گاز و غیره به آنها خودداری کنند. مدیر ساختمان این اجازه را ندارند که قبل از ابلاغ اظهار نامه، اقدام به این کار کنند. در همین راستا باید بدانید که در صورتیکه مدیر ساختمان با توجه به وظایف مربوطه برای وصول مطالبات ساختمان برای ساکنان بدهکار اظهارنامه ارسال کند ولی مالک یا مستاجر بدهکار همچنان اقدامی جهت تسویه انجام ندهد. اداره ثبتی که در محله مربوط به آپارتمان قرار دارد، به تقاضای مدیر یا هیئت ‌مدیره برای وصول مبلغ ذکر شده در اظهار نامه ابلاغ ‌شده، اجرائیه صادر می ‌کند.

عملیات اجرائی بر اساس مقررات اجرای اسناد رسمی صورت می ‌گیرد. به این ترتیب که بعد از ابلاغ اجرائیه توسط دفتر اسناد رسمی، به اندازه بدهی بدهکار، اموال او بازداشت‌ می ‌شود و ارزش اموال بازداشت ‌شده توسط کارشناس، ارزیابی می ‌گردد و سپس به حراج و مزایده گذاشته خواهد شد، به این ترتیب از این راه میزان طلب ساختمان وصول می ‌گردد. مدیریت ساختمان جهت دریافت مطالبات ساختمان علاوه بر ابلاغ اظهار نامه و صدور اجرائیه از طرف اداره ثبت محل وقوع آپارتمان می‌ تواند از طریق طرح و اقامه دعوی در دادگاه نسبت به وصول مطالبات ساختمان از واحد یا واحدهای بدهکار اقدام نمایند.

ارائه گواهی تسویه حساب هزینه‌ های مشترک:

با توجه به ماده ۱۲ قانون تملک آپارتمان ‌ها، دفاتر املاک رسمی وظیفه دارند زمان تنظیم سند انتقال، اجاره، رهن، صلح و … گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه ‌های مشترک را از مالک بگیرند. لازم به ذکر است که تاییدیه مدیریت ساختمان در این گواهی ضروری است و می بایست تایید گردد که تمامی هزینه‌ های مشترک تسویه شده است. بنابراین هرگز فراموش نکنید زمان خرید خانه گواهی تسویه را از مالک قبلی دریافت نمایید. در صورتیکه خودتان قرار است ملکی را تخلیه نمایید، حتما با مدیر ساختمان تسویه نمایید و از او رسید دریافت کنید.

نوسازی و بازسازی ساختمان:

یکی دیگر از وظایف مدیر ساختمان امور مربوط به بازسازی ساختمان است که البته در صورتیکه در مجمع عمومی مالکین به نتیجه برسند که نیاز به بازسازی ساختمان وجود دارد. این موضوع با اکثریت آرا به تصویب برسد، به موجب قانون، مجری این طرح مدیر یا مدیران هستند که در واقع نماینده مالکان خواهند بود و اقدامات لازم را باید انجام دهند. در صورتیکه مالکی همکاری لازم را جهت تخلیه واحد خود هنگام بازسازی ساختمان انجام ندهد، با درخواست مدیر یا مدیران مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضائی محل با احراز تأمین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یادشده را صادر خواهد کرد. بنابراین از دیگر وظایف مدیریت ساختمان درخواست تخلیه واحدی است که مالک آن از همکاری با سایر مالکین جهت بازسازی و یا نوسازی ساختمان خودداری می ‌کند و ملک خود را تخلیه نمی ‌نماید.

سایر قوانین ساختمان

قرار دادن اشیاء اضافی، گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیاء دیگرو همچنین نگهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک ساختمان و پارکینگ اختصاصی و همچنین نگهداری حیوانات خانگی در تمامی قسمت های ساختمان (حتی در آپارتمان)، گذاشتن کفش، دمپایی و جا کفشی در پشت درب آپارتمان و در محوطه راهروها، تغییر شکل و رنگ درب آپارتمان به ­گونه­ ای که موجب ناهماهنگی واحدها، هر گونه استفاده اداری و تجاری از آپارتمان های مسکونی، قراردادن کیسه زباله و سطل آشغال در پشت درب آپارتمان، ریختن زباله و آشغال در حیاط و راهروها ممنوع است و تمامی این موارد می تواند در برنامه مدیریت گنجانده شود. هر یک از واحدهای ساختمان فقط و فقط دارای یک پارکینگ ( و بالتبع مجاز به پارک تنها و تنها یک خودرو بوده) و یک واحد انباری می باشد که محل آن در صورت مجلس تفکیکی ساختمان مشخص شده و در ساختمان نیز با نصب شماره معین گردیده است.
پارک خودرو در غیر از پارکینگ اختصاصی هر واحد و در محل های مشاع درون پارکینگ (که به منظور راحتی تردد و دور گرفتن خودروها در نظر گرفته شده است) و همچنین قراردادن اشیاء در غیر از انباری اختصاصی هر واحد و همچنین در پارکینگ و مشاعات عمومی ممنوع است. انباری واقع در زیر پله زیرزمین محل قرار دادن وسائل سرایدار بوده و فضاهای اضافی در اتاقک آسانسور در پشت­بام و اتاق تاسیسات در پارکینگ صرفاً جهت قراردادن وسائل مرتبط با ساختمان خواهد بود. اسباب­کشی و حمل مصالح ساختمانی و نخاله­ های ناشی از تعمیرات با آسانسور و استفاده اختصاصی از برق عمومی به هر منظور، میزان و مدتی ممنوع بوده و سرایدار مکلف به ممانعت از انجام این عمل خواهد بود. درصورت تعمیرات ساختمانی و بنایی لازم است هماهنگی های مورد نیاز با سرایدار جهت نظافت فوق­العاده ساختمان انجام شود.
بدیهی است جبران زحمات اضافی سرایدار در این خصوص بر عهده واحد مذکور خواهد بود. در میهمانی های شبهای غیر تعطیل بعد از ساعت ۲۲ و در شبهای تعطیل بعد از ساعت ۲۴ رعایت سکوت کامل ساختمان (چه از جهت صدای میهمانان و چه از لحاظ صدای موسیقی) الزامی است.استفاده از پارکینگ جهت برگزاری مجالس اختصاصی ساکنین صرفاً با اجازه مدیر و کسب رضایت تمامی ساکنین امکان­پذیر خواهد بود. در این­ صورت جهت جبران هزینه­ های تحمیلی به ساختمان لازم است معادل چهار ماه شارژ به صندوق پرداخت گردد. قراردادن اشیاء و آسیب رساندن به پوشش عایق کف پشت­بام (ایزوگام) ممنوع است و در صورت این اتفاق جبران هزینه­ های تعمیرات بر عهده واحد آسیب زننده می­ باشد. اجرای این مقررات برای تمامی ساکنین و مالکین ساختمان الزامی است. مدیر مکلف است این مقررات را به هر یک از مالکین یا ساکنین جدید ساختمان از طریق بخش قوانین ساختمان ابلاغ نماید تا تمامی ساکنین از آن ها مطلع گردند و در صورت عدم رعایت توجیهی برای بی اطلاعی آن ها وجود نداشته باشد.

برخی دیگر از رایج ترین وظایف مدیریت ساختمان:

• انجام فعالیت های روزمره ساختمان
• نظارت بر خدمات تعمیر و نگهداری ساختمان به طور منظم
• حفظ محیط امن برای ساکنین
• نظارت بر سیستم ایمنی و آتش نشانی
• اطمینان از ارائه خدمات مناسب به ساکنین
• تهیه طرح ها و سیستم های اضطراری
• واگذاری وظایف به پرسنل امنیتی
• بررسی تصاویر دوربین های امنیتی
• ارائه آموزش به کارکنان جدید
• استخدام کارکنان جدید برای خدمات نگهداری و تعمیر ساختمان
• نظارت بر باز و بسته شدن ورودی ساختمان
• پاسخگویی به شرایط اضطراری و سایر رویدادها
• بررسی ساختمان از بابت گونه آسیب
• نظارت بر بودجه نگهداری ساختمان
• مذاکره با پیمانکاران برای خدمات
• بررسی کارهای تکمیل شده و در حال انجام در ساختمان
• رعایت قوانین و مقررات ساختمانی
• پاسخگویی به تمامی سوالات و شکایات ساکنین
• نگهداری سوابق برای مراجع بعدی
• رعایت کلیه قوانین و مقررات سازه های ساختمانی

وظایف اصلی مدیر ساختمان چیست ؟

کنترل و سرکشی و نظارت بر چگونگی انجام وظیفه سرایدار و نگهبان و پیمانکاران و سایر عوامل اجرایی، همکاری و هماهنگی با نماینده هیئت مدیره یا مجمع ساختمان و نظارت بر رفتار پیمانکاران و اخذ چک لیست اجرای آنها، پیگیری دریافت شارژ ماهیانه مصاوب مجمع ساختمان یا هیئت مدیره از ساکنین و مدیریت هزینه ها طبق نظر مجمع مالکین، نظارت بر حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی، رسیدگی به اعتراض ساکنین در چارچوب وظایف محوله مدیر ساختمان، بیمه کردن ساختمان در برابر آتش سوزی و مسئولیت هیئت مدیره و آسانسور، کنترل چک لیست کارکنان اجرایی و تائید کارکرد آنها، بررسی قراردادها و فاکتورهای پیمانکاران و پرداخت آنها ( با هماهنگی کارفرما )، تامین و معرفی نیروهای خدماتی، لابی من و نگهبان به درخواست کارفرما، تهیه و تدوین اساس نامه و آیین نامه های اجرایی بنا به درخواست و تامین هزینه توسط کارفرما، برگزاری جلسات مجامع عمومی و …

هزینه استخدام مدیر ساختمان چه قدر است ؟

موثرترین عامل تعیین کننده جهت استخدام مدیر ساختمان تعداد روز و ساعت مورد نیاز در هفته برای انجام هر چه بهتر خدمات مدیریت می باشد. انتظارات کارفرما، تعداد واحد ها، حجم کار محول شده به مدیر از جمله عواملی هستند که در زمان مورد نیاز تاثیرگذار می باشند. شما می توانید جهت بازدید و صحبت های اولیه در خصوص هزینه و شرح وظایف مدیر مجتمع خود با کارشناسان تهران اشل تماس بگیرید.

برون سپاری مدیریت مجتمع های مسکونی چه فوایدی دارد ؟

مدیریت مجتمع های مسکونی بسیار دقیق و حساس است. عموماً ساکنین مجتمع ها به دلیل مشغله های کاری نمی توانند زمان مناسبی برای انجام امور مدیریت در نظر بگیرند. ضمن اینکه با توجه به مسئولیت پیش رو تمایلی به عهده دار شدن مدیریت وجود ندارد. شرکت تهران اشل با قبول مدیریت ساختمان ها و مجتمع ها علاوه بر کاهش دغدغه ساکنین امور جاری ساختمان را پیش برده و تمامی هماهنگی های داخلی با پیمانکاران و امور خارج از آپارتمان را عهده دار می گردد.

لزوم همکاری و استفاده از خدمات مجموعه تهران اشل:

امروزه ۴ عامل اساسی در ساخت و ایجاد یک برند ساختمانی نقش دارند: اعتبار معمار و سازنده ملک،موقعیت و لوکیشن ملک،متریال و مصالح بکار برده شده در ساخت و سازو خدمات. در میان عناصر چهارگانه برندینگ،خدمات موضوعی است که اساسی ترین نقش را در ادامه حیات یک بنای ساختمانی ایفا می نماید. براین اساس حفظ عملکرد مطلوب یک ساختمان و به روز نگهداشتن ارزش ساختمان در طول زمان همواره از دغدغه های اصلی سازندگان می باشد. امروزه مدیریت و نگهداری از ساختمان های مدرن، مجتمع ها و عمارتها توسط مجموعه های تخصصی راهکار کارآمدی برای ساکنین ساختمانها می باشد.
روشهای سنتی مدیریت ساختمان با توجه به گستردگی نیازهای ساکنان بیش از پیش موجب نارکارآمدی و ایجاد نارضایتی می گردد. در این راستا، مجموعه تهران اشل با ایجاد یک کارگروه تخصصی متشکل از مهندسین عمران، معماری، مشاورین خدمات هتلینگ و تشریفات، راهکاری مناسب را به ساختمانهای مسکونی، اداری و تجاری ارائه می دهد. مجموعه تهران اشل کلیه تکنسین ها و نیروهای مورد نیاز مجتمع ها و ساختمانهای مسکونی از جمله: تکنسین های تأسیسات برق و مکانیک، لابی من،پرسنل نظافت و خدمات، حفاظت فیزیکی و… را در قالب یک قرارداد مدیریت و راهبری یکپارچه برای عزیزان تأمین می نماید. تهران اشل با ارئه خدمات مهندسی شده و با ضمانت کیفیت، ضمن پیشگیری از بروز مشکلات متداول در آپارتمانها، در راستای تأمین رفاه و آسایش روزافزون شما گام بر میدارد.

تهران اشل به چه ساختمانهایی خدمات ارائه می دهد؟

در حال حاضرتهران اشل آماده ی ارائه خدمات به کلیه آپارتمانهای مسکونی، تجاری، اداری شهر تهران می باشد.

تعهدات تهران اشل در قبال مشتریان در راستای حفظ حریم خصوصی آنان:

مجموعه تهران اشل در راستای حفظ حریم خصوصی و احترام به حقوق شهروندان گرامی، خود را موظف می داند که اطلاعات دریافتی از پروژه ها و اسامی و سایر اطلاعات شخصی کارفرمایان را به صورت محرمانه نزد خود نگه دارد. این مجموعه همچنین، پرسنل شاغل در ساختمان را با مصاحبه های دقیق و استعلام رزومه و گواهی عدم سوء پیشینه به دقت تمام انتخاب می نماید.

آیا امکان دریافت یک خدمت نظیر نگهداری فضای سبز، تعمیرات و تأسیسات از مجموعه تهران اشل وجود دارد؟

 بله شهروندان عزیز می توانند ضمن بهره مندی از خدمات مدیریت ساختمان، از خدمات ارائه شده توسط مجموعه تهران اشل از جمله مدیریت فضای سبز و باغچه کاری، سرویس و تأسیسات آسانسور،کلیه امور مربوط به بنایی ساختمان،برقکاری، لوله کشی و … را با قیمت های مناسب توسط تیم حرفه ای استفاده فرمایند.

تهران اشل به چه صورت مدیریت ساختمان من را انجام می دهد؟

هر ساختمان قانونمندی می بایست دارای اعضای هیئت مدیره و اساسنامه مربوط به ساختمان باشد. در صورتی که ساختمانی فاقد این زیرساختهای ضروری است، مجموعه تهران اشل با راهنمایی ساکنین مقدمات برگزاری مجمع عمومی و انتخاب هیئت مدیره آپارتمان را فراهم می نماید و پس از آن قرارداد مدیریت راهبری و نگهداری و تأمین نیروی انسانی ساختمان منعقد می شود و تأمین نیروی انسانی مورد نیاز ساختمان شامل لابی من، خدمات و تأسیسات و نگهبانی و… آغاز می گردد.
تهران اشل با ایجاد یک سیستم اطلاع رسانی دقیق و مدون برای ساکنین ساختمان آنها را نسبت به امور جاری و برنامه های ساختمان مطلع می کند و همچنین سیستم مالی ساختمان را اداره می نماید.
شاید استخدام مدیر ساختمان مناسب به نظرتان کار دشواری باشد. اما اگر این کار را به متخصصین حرفه ای شرکت ساختمانی تهران اشل بسپارید، دیگر جای نگرانی نیست. در روند استخدام مدیر اجرایی ساختمان یک سری سوالات متداولی از مدیران پرسیده می شود تا اطمینان حاصل گردد که مدیر متناسب با شرایط ساختمان استخدام می شود.
در پایان توصیه شرکت تهران اشل به شهروندان گرامی، انتخاب فردی لایق و امین به عنوان مدیر ساختمان می باشد زیرا وظایف و اختیارات مهمی در طول سال برعهده اوست که نقش بزرگی در آسایش و آرامش سکنه ساختمان دارد